Après la validation de son règlement par le tribunal administratif de Poitiers en septembre 2025, l’Agglomération de La Rochelle a renforcé l’encadrement des meublés de tourisme par une délibération du 13 novembre 2025. Objectif affiché : protéger le logement des habitants, sans supprimer l’activité touristique. Voici ce que cela change concrètement pour vous, propriétaire.
L’essentiel en 30 secondes
- Déclaration obligatoire de tout meublé de tourisme sur Déclaloc, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur vos annonces.
- Résidence principale : 120 jours de location touristique maximum par an, sans autorisation.
- Résidence secondaire à La Rochelle : une autorisation de changement d’usage est obligatoire. Trois voies : location mixte, autorisation permanente, ou autorisation permanente avec compensation dans le centre-ville, au Gabut et aux Minimes.
- Plafonds par propriétaire : 3 autorisations temporaires maximum en zone tendue, 1 autorisation permanente maximum.
- Taxe de séjour à déclarer chaque mois, quel que soit votre cas.
Quelles communes sont concernées ?
Le règlement s’applique aux 28 communes de l’Agglomération de La Rochelle, avec deux niveaux d’exigence :
Zone tendue · 10 communes
La Rochelle, Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau, Salles-sur-Mer.
Hors zone tendue · 18 communes
Bourgneuf, Clavette, Croix-Chapeau, Esnandes, L’Houmeau, La Jarne, La Jarrie, Marsilly, Montroy, Saint-Christophe, Saint-Médard-d’Aunis, Saint-Rogatien, Saint-Vivien, Saint-Xandre, Sainte-Soulle, Thairé, Vérines, Yves.
Vous louez votre résidence principale
C’est le cas le plus simple, dans les 28 communes : vous pouvez louer votre logement en meublé de tourisme 120 jours maximum par an, sans autorisation de changement d’usage.
Il faut en revanche déclarer le logement sur declaloc.fr. Cette déclaration vous attribue un numéro d’enregistrement, obligatoire pour publier une annonce sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme (dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026).
Vous louez un logement annexe à votre résidence principale
Un studio au fond du jardin, une dépendance aménagée… Ce « logement associé à la résidence principale » est traité à part :
- Hors zone tendue : une simple déclaration sur Déclaloc suffit.
- En zone tendue, hors La Rochelle : autorisation temporaire de changement d’usage de 3 ans.
- À La Rochelle : autorisation temporaire de changement d’usage d’un an.
Dans les deux derniers cas, ces autorisations comptent dans le plafond de 3 autorisations temporaires par propriétaire en zone tendue.
Vous louez une résidence secondaire à La Rochelle
C’est le cas qui a le plus changé. Louer une résidence secondaire (ou un investissement locatif) en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage, car le logement quitte le marché de l’habitation. Trois voies sont possibles :
Pour la grande majorité des propriétaires de résidences secondaires dans le centre historique, la location mixte est la seule option réaliste : elle préserve la saison estivale, la plus rentable, tout en respectant la réglementation.
La location mixte en pratique
Le calendrier le plus courant consiste à louer en bail mobilité l’automne et l’hiver, quand la demande touristique est faible, puis en meublé de tourisme au printemps et l’été, quand les nuitées sont les mieux valorisées. Exemple sur une année :
Trois points de vigilance :
- Trouver des locataires fiables pour la période de bail mobilité : salariés en mission, soignants, alternants, stagiaires… C’est le rôle de notre réseau d’entreprises partenaires.
- Enchaîner sans vacance : la date de fin du bail mobilité est certaine (pas de reconduction), ce qui permet de planifier précisément la bascule vers la saison touristique.
- Renouveler l’autorisation chaque année, en conservant les justificatifs des baux.
Pour aller plus loin sur ce contrat : tout savoir sur le bail mobilité.
Vous louez une résidence secondaire ailleurs dans l’agglomération
- Dans les 9 autres communes en zone tendue (Aytré, Lagord, Châtelaillon-Plage…) : autorisation temporaire de changement d’usage de 3 ans, réservée aux personnes physiques, dans la limite de 3 autorisations temporaires par propriétaire.
- Dans les 18 communes hors zone tendue : aucune autorisation, seule la déclaration sur Déclaloc est requise.
Le tableau récapitulatif
Règles applicables aux personnes physiques, d’après le document de synthèse de l’Agglomération mis à jour le 14 novembre 2025.
| Votre situation | Où ? | Autorisation | Conditions |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | 28 communes | Aucune | 120 jours maximum par an |
| Logement annexe à la résidence principale | Hors zone tendue | Aucune | — |
| Zone tendue hors La Rochelle | Temporaire, 3 ans | 3 autorisations temporaires max. | |
| La Rochelle | Temporaire, 1 an | 3 autorisations temporaires max. | |
| Résidence secondaire | Hors zone tendue | Aucune | — |
| Zone tendue hors La Rochelle | Temporaire, 3 ans | 3 autorisations temporaires max. | |
| La Rochelle, tous quartiers (location mixte) | Temporaire, 1 an | 6 mois de bail mobilité puis 6 mois de tourisme max., ou 9 mois de bail étudiant puis 3 mois max. ; 3 autorisations temporaires max. | |
| La Rochelle, hors centre-ville, Gabut, Minimes | Permanente | 1 autorisation permanente max. | |
| La Rochelle, centre-ville, Gabut, Minimes | Permanente | 1 max. + compensation (local transformé en logement ou droits de commercialité) |
Dans tous les cas : déclaration sur Déclaloc et déclaration mensuelle des nuitées pour la taxe de séjour.
Les obligations communes à tous les loueurs
- Déclaration et numéro d’enregistrement : depuis le 20 mai 2026, en application de la loi Le Meur, tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés, y compris ceux déjà déclarés auparavant. Le numéro doit figurer sur chaque annonce.
- Taxe de séjour : activez votre compte sur agglolarochelle.taxesejour.fr et déclarez chaque mois le nombre de nuitées commercialisées.
- Performance énergétique (DPE) : les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage en zone tendue doivent être classés au minimum F depuis 2025, puis E à partir de 2028 ; d’ici 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
- Fiscalité : en micro-BIC, l’abattement des meublés de tourisme non classés est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; pour les meublés classés, 50 % dans la limite de 77 700 €. Faire classer son logement peut donc être rentable.
- Copropriété : vérifiez le règlement de copropriété, qui peut restreindre la location de courte durée.
Les sanctions en cas de non-respect
- Absence d’enregistrement : amende jusqu’à 10 000 €.
- Fausse déclaration ou faux numéro d’enregistrement : jusqu’à 20 000 €.
- Dépassement du plafond de jours pour une résidence principale : jusqu’à 15 000 €.
- Location sans autorisation de changement d’usage : amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation), assortie d’une obligation de remettre le logement à usage d’habitation sous astreinte.
L’Agglomération contrôle les annonces en ligne : plusieurs propriétaires ont déjà été poursuivis devant les tribunaux.
Quelle est la meilleure stratégie pour votre bien ?
Selon le quartier, le type de logement et vos projets, la location mixte, l’autorisation permanente ou même le bail mobilité seul peuvent être plus rentables. Nous analysons votre situation gratuitement et vous proposons un montage conforme et chiffré.
Demander mon audit gratuitQuestions fréquentes
Ma résidence secondaire est dans le centre-ville de La Rochelle : puis-je encore la louer sur Airbnb ?
Oui, de deux façons. Soit en location mixte : 6 mois minimum en bail mobilité (ou 9 mois en bail étudiant), puis jusqu’à 6 mois (ou 3 mois) en meublé de tourisme, avec une autorisation temporaire d’un an renouvelable. Soit à l’année, avec une autorisation permanente, mais uniquement contre compensation : achat et transformation d’un local non résidentiel en logement, ou achat de droits de commercialité. Voir notre offre location mixte →
Combien d’autorisations un propriétaire peut-il obtenir ?
Au maximum 3 autorisations temporaires de changement d’usage sur l’ensemble des 10 communes en zone tendue, et 1 autorisation permanente à La Rochelle.
J’ai déjà une autorisation de changement d’usage : suis-je concerné par les nouvelles règles ?
Pas tout de suite. D’après l’Agglomération, les personnes ayant une autorisation en cours ne sont concernées par le nouveau règlement que lorsque celle-ci prend fin. Anticipez le renouvellement pour ne pas vous retrouver sans solution.
Le bail mobilité nécessite-t-il un changement d’usage ?
Non. Le bail mobilité est une location d’habitation (meublée, de 1 à 10 mois, pour un locataire en mobilité professionnelle ou étudiante) : il ne nécessite aucune autorisation de changement d’usage. C’est précisément pour cela qu’il sert de base à la location mixte.
Je loue ma résidence principale quelques semaines l’été : que dois-je faire ?
Déclarer votre logement sur Déclaloc pour obtenir un numéro d’enregistrement, l’afficher sur vos annonces, respecter la limite de 120 jours par an et déclarer chaque mois vos nuitées pour la taxe de séjour. Aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire.
Qui contacter pour une question sur mon dossier ?
Le service meublés de tourisme de l’Agglomération de La Rochelle : 05 17 83 94 70 (mardi et jeudi, de 9 h à 12 h) ou tourisme.meubles@agglo-larochelle.fr. Pour une analyse de votre situation et de la stratégie la plus rentable, demandez notre audit gratuit.
Sources officielles
- Agglomération de La Rochelle · Meublés de tourisme
- Agglomération de La Rochelle · Les grands principes de la location en meublé de tourisme, personnes physiques (PDF, mis à jour le 14 novembre 2025)
- Agglomération de La Rochelle · Encadrement des meublés de tourisme : de nouvelles règles
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Légifrance
- Déclaloc · déclaration des meublés de tourisme
Guide mis à jour le 24 septembre 2026, à titre informatif. Seuls la délibération du Conseil communautaire du 13 novembre 2025 et son règlement annexé ont valeur réglementaire. Ce guide ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.